月曜ブログは移転しました

いつもご覧いただきありがとうございます。
月曜ブログは、下記のページへ移転をしました。

引き続き、ご覧いただきますようお願い致します。

新しい引越先
http://www.bukkenjoho.info/nikki/yamada/

2012年01月09日 09:00

建築基準法第４２条

建築基準法第４２条は、道路の定義について
記載されています。

建物の敷地はこの建築基準法第４２条の
道路に２ｍ以上接していないと建築をすることが
できません。

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2011年10月17日 16:00

会員以外の方にもメールマガジン配信します

４月１８日のブログに

「Ｗｅｂ会員の方にメールマガジンを配信」

していることを書きましたが

４月１８日のブログ




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2011年05月16日 09:30

Ｗｅｂ会員にはメールマガジン配信しています

現在、主にＷｅｂ会員の皆様に弊社からメールマガジンを

配信しています。

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2011年04月18日 09:30

つなぎ法案成立

前回、登録免許税など不動産に関連する時限的な軽減措置の期限が

平成２３年３月３１日に来てしまうことを書きましたが、

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2011年04月04日 09:30

登録免許税の軽減措置

不動産は、毎年のように変わる税制によって

影響を受けることが多く。

これは、今年の１月にもブログでお知らせしましたが、

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2011年03月28日 09:30

本人の意思確認

当たり前のことですが、
不動産を売却する際には、

所有者が不動産を売るという
意思を確認する必要があります。

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2010年12月20日 09:30

土地賃借権について

先日購入したマンションは
土地権利が賃借権、
いわゆる借地です。

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2010年12月13日 09:30

重要事項説明

先日契約をしていただいた不動産の取引は
お客様のご希望もあり、
契約の数日前に重要事項説明をしました。

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2010年11月15日 09:30

【上中里さんの家探し】（その７）

不動産を探していて、今回上中里さんが見つけた家は、建築基準法
第４３条但書き道路に面していました。

上中里さんは、建築基準法第４３条但書き道路の内容を不動産業者
から良く聞いて、そのメリット・デメリットが何となく分かってきました。

業者に資金計画の表を作ってもらい、家に帰ってご夫婦で検討しました。

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2010年04月05日 09:30

【上中里さんの家探し】（その６）

気に入った物件が、リフォームに費用がかかりすぎるために購入を
断念した上中里さんは、別な物件を探し始めたのですが、ちょうど
予算的にもぴったりな新築戸建を見つけました。

近隣の相場より安いと感じた上中里さんが、不動産業者に確認をする
と前面道路は、建築基準法上の道路ではなく４３条但書きを申請した
建物でした。

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2010年03月29日 09:30

【上中里さんの家探し】（その５）

気に入った家が見つかった上中里さんですが、建物が古い上に少し
傾いていることが分かりました。

建築業者から出てきた見積もりは、上中里さんの予想を上回るもの
で、予算から考えても購入は難しいため、別の物件を探すことになり
ました。

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2010年03月22日 09:30

【上中里さんの家探し】（その４）

不動産会社に問い合わせをして、家を見に行った上中里さんは、
その家がとても気に入りました。

しかし、その家は築年数が古い上に、建物が少し傾いていたの
です。

そこで、上中里さんは不動産業者のすすめで、建築会社に見て
もらうことにしました。

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2010年03月15日 09:30

【上中里さんの家探し】（その３）

上中里さんは、探している条件に近い物件を見つけて業者に案内して
もらったのですが、建物が傾いていることを業者から告げられます。

そこで、建築業者を呼んで、傾きと見てもらうことになりました。

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2010年03月08日 09:30

【上中里さんの家探し】（その２）

上中里さんは、現在支払っている賃料がもったいないので、
家を購入することにしました。

ホームページで見つけた物件を見に行くことになりました。

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2010年03月01日 09:30

【上中里さんの家探し】（その１）

上中里ご夫婦さんは、２才の女の子と３人暮らし。
現在は賃貸住宅に入っていますが、いつまでも賃貸住宅にいて家賃
を支払っているのは、もったいないと思い、家を購入する話がご夫婦
の間で持ち上がりました。

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2010年02月22日 09:30

通路

建物の敷地というのは、原則として建築基準法に定める道路に２ｍ
以上接道していなければなりません。

この建築基準法に定める道路でないものを『通路』と言っています。
通路に面している土地は、原則建物を建てることができません。

建築基準法第42条、43条には道路に関する条文があります。

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2010年02月15日 09:30

その道路はうちのでしょ？（その５）

王子さんは、隣の王子本町さんの家を見に来た業者と話し他のをきっ
かけに、自宅が再建築不可であることが分かりました。

王子さんは、その業者にどうしたら自宅の建て替えができるのか聞い
て、実行に移しました。

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2010年02月08日 09:30

この道路はうちのでしょ？（その４）

王子さんは、北区役所へ行って、自宅の土地が再建築不可であること
を知りました。

王子さんは、とってもがっかりしました。

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2010年02月01日 09:30

この道路はうちのでしょ？（その３）

王子さんは、隣の家に来た不動産業者と話しているうちに、自分
だけのものだと思っていた道路が、共有のものだということが分
かってきました。

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2010年01月25日 09:30

この道路はうちのでしょ？（その２）

王子さんが自宅の前を掃除していると、不動産業者が隣の王子本町
さんの家の前にいました。

王子さんは不動産業者が立っている場所は、自分の土地だと業者に
話しました。

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2010年01月18日 09:30

この道路はうちのでしょ？（その１）

王子さんは、北区内の一戸建てに暮らしています。

以前は、ご夫婦と２人の子供の４人暮らしだったのですが、子供たち
はそれぞれ独立して、今では王子さん夫妻だけです。

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2010年01月11日 09:30

まとめ：連帯保証人になるということ

連帯保証人になるということは、相応の覚悟が必要です。

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2009年11月09日 09:30

連帯保証人について（その２）

連帯保証人になることは相当な覚悟が必要です。
今回は前回に続きその問題を確認しています。

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2009年11月02日 09:30

連帯保証人について

連帯保証人になるには、相当な覚悟が必要です。

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2009年10月26日 09:30

所有権移転の時の住所

不動産の所有権移転の手続きをする時（売買契約の残代金支払い時）
には、所有者は印鑑証明書を添付して、本人の証明をするのですが、
不動産の登記上の住所と印鑑証明書の住所（現住所）が異なる場合
があります。

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2009年06月08日 10:00

相続人の不存在　その３

相続財産の管理人及び家庭裁判所が決められた手続きを経て、
その期間が過ぎても相続人が見つからなかった場合、今度は
相続人ではないが、被相続人と特別な縁故関係にあった人
（特別縁故者）からの請求を受け付けます（期間３ヶ月）。

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2009年03月30日 10:00

相続人の不存在　その２

今回は前回の続き　『相続人不存在』の手続きについてです。

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2009年03月23日 10:00

相続人の不存在

先日取引をした不動産の、全部事項証明書（登記簿謄本）の所有権
移転の原因に『相続人不存在』という記載がありました。

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2009年03月16日 10:00

所有権の時効取得

困ったAサンはいろいろな人に相談をしました。

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2009年02月23日 10:00

僕の名義だったの？

今回は先週のつづきです。

土地の所有権をCサンの名義にしたAサンは、

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2009年02月16日 10:00

所有権は誰のもの？

先日お客様からこのような相談がありました。

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2009年02月09日 10:00

用益地地役権

敷地権登記がされているマンションでも、
土地の謄本（全部事項証明書）の確認を
する必要はあります。

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2009年02月02日 10:00

住宅先行建設区における住宅の建設

土地区画整理事業施行地区全体の住宅の建設を促進するための
住宅先行建設区内では、換地などを指定された宅地の所有
者などは、指定期間内に住宅を建設しなければなりません。

これに従わないときは、指定の取り消しなどの措置が講じられます。

以上で、土地区画整理法について終了します。

2008年09月29日 10:00

使用収益停止処分に伴う使用収益の制限

使用収益の停止処分に伴い、施行者が、工事の施行を円滑に行う為、
換地計画で、換地を取得または利用しない事とされる所有者や賃借権
者に対しては、その宅地の使用収益の権限を期日を定めて停止した
場合、その所有者や賃借権者等はその期日から換地処分の告示が
ある日まで使用収益することが禁止されます。

2008年09月22日 10:00

仮換地指定に伴う従前の宅地の使用収益の制限

仮換地が指定されますと、従前の宅地についての権原に基づいて使用、
収益することができる人は、仮換地指定の効力発生の日から換地処分の
公告がある日までの間は、仮換地について、従前と同じ内容の使用、収益
ができます。

そして、従前の宅地については、使用、収益することができなくなります。

しかし、仮換地について使用、収益を開始する事ができる日を仮換地の
指定の効力発生の日ではない別に定められたときは、その日までは仮換地
を使用、収益することができません。

自分の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定された場合は、その人は自分
の宅地を使用、収益することができなくなります。

2008年09月15日 10:00

換地処分までの建築行為の制限

今回はさらに事業決定（許可）から換地処分までの建築行為の制限についてです。

土地区画整理事業の工事の開始（次のⅠ～Ⅳのとき）から完了（換地処分の公告の日まで）、
土地区画整理法７６条１項の規定により建築行為は知事（国土交通大臣）の許可が必要に
なります。

これは街路計画の事業決定の段階の規制とだいたい同じ内容です。

Ⅰ　個人・農住組合施行の場合：
　　　事業施行の許可の告示の日から換地処分の公告の日まで

Ⅱ　組合施行の場合：
　　　組合設立の許可の公告の日から換地処分の公告の日まで

Ⅲ　公共団体施行・行政庁施行の場合：
　　　事業計画の決定広告の日から換地処分の公告の日まで

Ⅳ　公団・後者施行の場合：
　　　施行規程および事業計画の許可の公告の日から換地処分の公告の日まで

なお、７６条１項の規定による建築行為の制限というのは次のものです。

ａ　土地の形質の変更
ｂ　建築物の新築、改築もしくは増築
ｃ　工作物の新築、改築もしくは増築
ｄ　移動の容易でない５ｔを超える物件の設置または堆積

以上です。

2008年09月08日 10:00

都市計画で定めている区域での建築制限

前回の土地区画整理事業をスムーズに遂行する為に、土地区画整理事業の工事の障害に
なる建築行為については下記のような制限がかかってきます。

都市計画で定めている区域（施行区域）での建築制限
　都市計画で土地区画整理事業として施行する施行区域が計画決定（告示のあった日）
　されますと、施行区域内で、建築物を建築しようとする場合、都市計画法５３条１項の規定
　により知事の許可が必要になります。

　これは、街路計画の計画決定段階と同じ規制になるのですが、この５３条１項の建築
　規制がなされる時期は、都市計画で施行区域の告示のあった日から土地区画整理
　事業の事業決定（許可）の公告日の前日までとなります。

　知事の許可が受けられる建築物は次のものです。

Ⅰ　都市計画に適合した建築物であること。
Ⅱ　次のいずれにも該当し、かつ、容易に移転し、または除却できるものであるとき。
ａ　階数が２以下で、かつ、地階を有しない事。
ｂ　主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。

2008年09月01日 10:00

土地区画整理事業に係わる制限の内容


都市計画で当該事業の施行区域として定められた地域で土地区画整理事業が
施行されたときは、土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されます。

この都市計画による施行区域の決定（計画決定）から、施行主体を決め、
この事業決定（許可）の開始を経て、土地区画整理事業の完了までにはかなりの
日時を要します。

このためこの事業をスムーズに遂行する為に、土地区画整理事業の工事の障害に
なる建築行為については制限がかかってきます。

その制限については、次回ご案内致します。

2008年08月25日 10:00

保留地の売買

保留地の売買は、従前の土地がありませんので、その保留地の使用収益権を
移転させるだけになってしまいます。

ですから、信用力の点で劣る個人施行や組合施行の場合の保留地の売買に
当たっては、二重売買などに注意を払う必要があります。

また、区画整理事務所備え付けの簿書に買受人として登載されているものが
ないか、現況で保留地を占有または利用しているものがないかを確認する必要
があります。

2008年08月18日 10:00

保留地について

・保留地とは

　保留地というのは、売却をして土地区画整理事業の費用に充てるなど、
　一定の目的のために換地として定めていない土地です。

・保留地の帰属

　保留地は指定が無くても、これによりただちにその所有権が施行者に移る
　のではありません。
　
　換地処分の公告がなされた日の翌日に施行者による換地処分に伴う一括
　登記をすることにより、施行者を所有者とする保留地所有権の保存登記を
　することになります。

　これ以前に保留地の売買が行われた場合は、換地処分の公告後であっても、
　施行者のための保存登記が完了するまでは、保留地の権利は第三者に対抗
　するための保留地所有権移転登記を受ける事ができません。
　ご注意下さい。

2008年08月11日 10:00

仮換地上の建物

仮換地が指定された後に建築された建物の表示の登記は、
その当該仮換地のいわば底地が表示されます。

つまり、次のように建物の表示登記がされますので、
重ね図あるいは仮換地の証明書等によって、従前の土地と
仮換地が一致しているかどうかを確認しておく事が必要です。


image002.jpg

2008年08月04日 10:00

登記簿の閉鎖

換地処分の公告があった日以降は登記簿が長期間閉鎖される
ことがあります。

この間の権利移動については組合の台帳に記入され、または
確定日付のある契約書などにより換地処分の公告前に登記原因
があったことを証明することができれば、登記申請はできますが、
登記済証や謄本が融資の実行等に必要な場合は注意する必要が
あります。

なお、保留地の売買については、保留地証明が必要ですが、
原則として住宅ローンの借入れができません。

2008年07月28日 10:00

換地処分に伴う登記

土地区画整理の施行者は、換地処分の公告があったときは、
そのことを登記所に通知して、または申請をすることによって
登記がおこなわれます。

この換地処分によって土地および建物の登記簿が書き換えら
れても、新しい登記済証（権利証）は交付されません。

ただし、換地処分前の土地が２筆以上あった場合で、換地処分
後の土地が１筆になった場合は、新しく登記済証（権利証）が、
交付されます。

2008年07月21日 10:00

換地処分の効果

土地区画整理事業の換地処分の効果は、
その換地処分の公告があった日の翌日に
次の効果が生じることになります。

１．所有権、その他使用収益権の換地への移行

２．換地計画で定められた清算金の確定

※清算金とは区画整理事業を行う前の土地（従前の土地）と、
事業をした後の土地（換地）をそれぞれ評価して、従前の
土地の評価額が換地の評価額より多い時は、清算金が交付
され逆に少ない時は、清算金が徴収されます。

なお、土地が共有地の場合、持分によって各権利者に按分
して精算されます。

３．施行者による保留地の原始取得

2008年07月14日 10:00

換地処分って、なんだろう？

換地処分というのは、換地計画に関わる区域の全部で、換地計画どおりに
工事が完了した後、施行者が、従前の宅地の関係権利者に対して、工事
完了後の土地を割り当てる処分のことです。

なお、換地処分は、関係権利者に対し「換地処分通知書」を発行して、
なされます。

施行者は換地処分をした場合においては、そのことを遅滞なく知事に届け出
なければなりません。

知事は、都道府県が換地処分をした場合または施行者の届け出があった場合、
換地処分の公告を行うことになります。

換地処分の効果はこの公告を元にして発生します。

2008年07月07日 10:00

従前の土地の売買

仮換地指定された場合、従前の土地の売買はできるのか？

仮換地指定後の従前の土地の所有者は、従前の土地の使用収益権を停止
されるだけで、売買等まで禁止したものではありませんので従前の土地の
売買は可能です。
また、第三者に対抗するための移転登記も従前の土地について行います。

ただし買い受けた後実際に使用収益できるのは仮換地となります。

仮換地指定後の従前の土地の一部売買

従前の土地の一部を売買する場合、仮換地のどの部分を買い受けたか
分からなくなりますので、仮換地のどの部分の売買をするのか明確にして
おく事が必要です。

減価補償金・清算金の帰属

仮換地の売買においては減価補償金、清算金の帰属を明確にしておきます。
実際には将来に問題を残さないよう買主帰属とするほうが良いと思います。

2008年06月30日 10:00

仮換地の効果

前回は仮換地指定についてご説明をしましたが、
今回はその仮換地が法的にどのような効果があるのかをご説明します。

仮換地指定の法的効果

仮換地が指定された場合には、従前の宅地について、所有権・賃借権等
を持っていた人は、仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の公告の
日まで、仮換地について従前の土地にある権利と同じ内容の使用収益権
を取得するかわりに、従前の土地にあった使用収益権を停止されます。

ですから、自分の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定された場合、
その人は自分の宅地を使用、収益することができなくなります。

2008年06月23日 10:00

仮換地指定

今回からは土地区画整理の仮換地に関するご説明を致します。

まずは仮換地指定について。
仮換地指定とは、土地区画整理事業がスムースに進むよう関係する
権利者の権利関係が実質上換地処分がされたのと同じような効果が
あるので、換地計画においては、換地の位置や範囲を仮に指定する
処分のことです。

仮換地の指定は施行地区内の宅地の所有者および宅地についての
地上権、永小作権、賃借権、その他宅地を使用し、収益することが
できる人に対して行われます。

仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の所有者、従前の土地所有者
及び所有権以外の権利を持つ人に対して「仮換地指定書」で行われます
が、その指定する内容は次の通りです。

１．仮換地の位置

２．仮換地の地積

３．仮換地指定の効力発生日

４．仮換地の使用収益を開始することができる日を別に定める場合には、
　　使用収益の開始の日

2008年06月16日 10:00

土地区画整理事業について（その３）

土地区画整理事業についての第３回目です。
前回の続きになります。

８．新しい街区ができたら、必要に応じて町名や住居表示の変更・整理
　　をします。

９．全ての工事が完了したら、換地計画を作成してその換地の明細や
　　各権利者別の清算金明細などを関係者宛に通知します。

１０．区画整理により変動した土地・建物の登記を、施行者がまとめて
　　　行います。

１１．いよいよ土地区画整理事業の最終段階です。関係者の換地について、
　　　不均等がある場合には、これを金銭で清算（これを「清算金の徴収・
　　　交付」といいます）をして、調整します。

以上が、土地区画整理事業のだいたいの流れです。
次回は、仮換地など土地区画整理独特の言葉についてご説明します。

2008年06月09日 10:00

土地区画整理事業について（その２）

前回に引き続き、土地区画整理の大まかな流れについてご説明致します。

４．関係権利者の意見を反映するための機関として、土地所有者・借地権
　　者・学識経験者などから審議会委員を選び、事業施行の重要な事項に
　　ついて審議をします。

　　それと共に土地・建物の評価をするための評価員を選任します。

５．事業計画及び個々の宅地の現況から、区画整理後の個々の宅地
　　（これを「換地」といいます）の区画を設計します。

６．審議会の意見を聞きながら、換地の前提となる仮の換地（これを「仮換地」
　　といいます。この仮換地が決まらないと、住宅ローンが借りられないことが
　　多いです）を指定します。

７．仮換地が指定されると、現在地から仮換地へ建物を移転することになります。
　　併せて道路・上下水道・電気・ガス・水道などの工事を行います。

次回に続きます。

2008年06月02日 10:00

土地区画整理事業について

今回から数回に分けて、土地区画整理についてご説明します。

東京都内では少なくなりましたが、それでも地域によっては土地区画整理
を施行すべき区域などが残っていて、制限がかかっているところもあります。

土地区画整理は、都市計画区域内の土地の区画形質の変更をして、公共
施設の新設や変更などを行うことによって、宅地の利用の増進と公共施設
の整備を図ることを目的として行われ、地方公共団体（東京都など）・土地
区画整理組合・都市基盤整備公団などが施行者になって、土地区画整理
事業を行います。

土地区画整理の大まかな流れは次の通りです。

１．施行区域の決定

２．事業計画を策定するために、土地・建物等の現況を測量や調査をして
　　正確に把握します。

３．事業の設計や資金計画など基本になる部分について、知事などの事業
　　主の認可を得て決定します。

今回はここまでです。
土地区画整理の流れは、次回も続きます。

2008年05月26日 10:00

条例による制限

建築基準法以外にも、各行政毎に建築安全条例などで建築の制限を
しています。

例えば東京都では、条例により路地状敷地（いわゆる敷地延長）に
対して、路地状部分の長さによって、必要とする幅員の最小限度を
定めています。

例えば面積が２００㎡以下の敷地で、その敷地の路地状部分の長さ
が２０ｍ以下のものは、道路に接する部分は２ｍ以上あれば良いの
ですが、路地状部分の長さが２０ｍを超えるものについては、道路に
接する部分は３ｍ以上なければならない、という制限を設けています。

2008年05月19日 10:00

敷地と道路との関係：その２

建物を建築する時、都市計画区域内では、原則として建物の敷地は
建築基準法上の４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ、建築する
ことができません。

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2008年05月12日 10:00

敷地と道路との関係：その１

建物を建築する時、都市計画区域内では、

原則として建物の敷地は建築基準法上の

４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ、

建築することができません。

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2008年04月28日 10:00

敷地面積の制限

第１種及び第２種低層住居専用地域内の敷地面積の制限

第１種低層住居専用及び第２種低層住居専用地域内では、
都市計画によって建築物の敷地面積の最低限度が定められる
ことがあります。
（この場合でも２００㎡を超えることはありません）

しかし、この制限が定められることで、結果的に不適格となる
などの既存の敷地については、その全部を一つの敷地として
使用する場合に限り、原則としてこの制限は適用されません。

2008年04月21日 10:00

外壁後退

第１種及び第２種低層住居専用地域内の外壁の後退距離の制限

第１種低層住居専用地域内または、第２種低層住居専用地域内では、
都市計画で外壁の後退距離（建築物の外壁や外壁に代わる柱の面
から敷地境界線までの距離）の限度が１．５ｍまたは１ｍ以上と定めら
れていることがあります。（民法上は５０㎝です）

ただし、外壁や外壁に代わる柱の中心線の長さが３ｍ以下であったり、
物置などに使われ、軒の高さが２．３ｍ以下で、かつ床面積の合計が
５㎡以内であればこの制限を受けません。

2008年04月14日 10:00

日影規制

都市計画区域内で、中高層の建物の高さについては、条例により
日影による制限がかかることがあります。

条例で指定する区域内にある「制限を受ける建物」については、
冬至日の真太陽時※による午前８時から午後４時までの間において、
敷地境界線から水平距離５ｍを超える範囲では、定められた高さの
水平線に日影を落とす時間が「条例で決められた時間未満」となるよう、
建物の高さが制限されます。



※真太陽時：【よみがな】しんたいようじ

「太陽は正午に、真南にありその高度も一日で一番高い」

一般的には、これが私たちが日常使う太陽についての時刻系、
太陽時の基準になります。

太陽中心が真南に来たのが正午で（これを太陽の南中と言い
ます）、翌日再び南中するまでの時間が１日、そしてこれを24
等分したものが１時間。

日影規制の日影は、通常冬至日の真太陽時による午前8時から
午後4時までの日影をいいますが、

東京では、太陽が南中する時刻は日本標準時でいうと12時では
なく、約20分早い11時40分頃です。

日影規制はこの時刻を12時とするので、標準時の午前7時40分
から午後3時40分までの8時間という事になります。

2008年04月07日 10:00

絶対高さの制限

第１種低層住居専用・第２種低層住居専用地域内では、建築物
の高さは１０ｍまたは１２ｍのうち都市計画で定められた高さの
制限を超えてはいけません。

例外的に、敷地の周囲に広い公園・広場などがあり低層住宅に
係わる良好な住宅環境を害するおそれがないと認められた場合、
或いは学校などその用途によってやむを得ないと認められたもの
は、１０ｍまたは１２ｍの限度を超えて建築することができます。

ちなみに第１種高度地区の制限を受けていますと、この第１種高度
地区の制限の方が厳しい制限になります。

2008年03月31日 10:00

斜線制限；北側斜線制限

第１種低層住居専用・第２種低層住居専用地域内の建築物の各部分
の高さは、その部分から前面道路の反対側境界線または隣地境界線
までの真北方向の水平距離の１.２５倍に５ｍを加えた高さ以下にしな
ければなりません。

この制限は、第１種中高層住居専用・第２種中高層住居専用地域にも
あり、前面道路の反対側境界線または隣地境界線までの真北方向の
水平距離の１.２５倍に１０ｍを加えた高さ以下にしなければなりません。

ただし、第１種中高層住居専用・第２種中高層住居専用地域で日影に
よる中高層の建築物の高さの制限がある場合には北側斜線制限の
適用はありません。

2008年03月24日 10:00

斜線制限：隣地斜線制限

この制限は、方位に関係なく隣地に対する斜線制限です。

第１種中高層住居専用・第２種中高層住居専用・第１種住居・第２種
住居・準住居の地域内の建築物の各部分の高さは、その部分から
隣地境界線までの水平距離の１.２５倍に２０ｍを加えたもの以下に
しなければなりません。

例えば隣地境界線から１ｍ離れた部分は、高さが１.２５ｍ＋２０ｍ＝
２１.２５ｍ以下でなければなりません。

その他の地域（第１種低層住居専用・第２種低層住居専用を除きます）
は、２.５倍に３１ｍを加えた高さ以下にしなければなりません。

第１種低層住居専用・第２種低層住居専用地域に関しては絶対高さ１０ｍ
と１２ｍの制限があるため隣地斜線制限にかかる建物を建築することが
できないので、不適用です。

木造３階建住宅を建てる場合は、ほとんどの建物が高さは１０ｍ以下に
なりますので、この隣地斜線制限がかかることはありません。

2008年03月17日 10:00

斜線制限：道路斜線制限

斜線

建物の高さに関する制限は

１．建物のそれぞれの部分の高さに関する制限（斜線制限）
２．低層住居専用地域内の建物全体の高さ制限（絶対高さの制限）
３．日影規制
があります。

道路斜線制限

第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・第一種中高層住居専用・
第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居の各地域内
の建物のそれぞれの部分の高さは、前面道路の反対側の境界線まで
の水平距離の１．２５倍以下に、その他の地域では１．５倍以下に制限
されます。

道路斜線制限が適用される範囲は、用途地域や容積率に応じて前面道路
の反対側から適用される距離が決まっています。

例えば住居系の地域で容積率２００％までは、適用される距離は２０ｍです。
それ以降はこの道路斜線制限はかかりません。

また、前面道路の境界から後退した建物の部分の場合は、こちら側が後退
した距離だけ反対側も後退したものと見なして制限されます。

2008年03月10日 10:00

容積率（その３）

容積率にも建ぺい率同様に制限の特例があります。
主なものは下記のものです。

１．住宅の地下室の床面積は、その建物の住宅部分の
合計床面積の３分の１を限度に、容積率算定上の延べ
面積に算入しなくても構いません。

延べ面積に算入しない部分の地下室は、その天井が
地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものです。

２．共同住宅の共用廊下、階段部分の床面積は、容積率
に算入しません。

３．都市計画道路に接する敷地は、特定行政庁が許可した
建物については都市計画道路を前面道路とみなして、
容積率が制限されます。

４．敷地内に広い空地がある建築物等で、特定行政庁が
許可した場合は、許可の範囲内で容積率を超えて建築
することができます。

５．車庫や自転車置場等は建物の各階の床面積の５分の１
までは容積率計算上の延べ面積に算入しません。

住宅に関しては、主に上記の特例があります。容積率の特例
については他にもいくつかあります。

異なる２以上の容積率制限に敷地がかかった場合

敷地が異なる２以上の容積率の地域にまたがった場合、それ
ぞれの地域にある敷地の割合をそれぞれの容積率を掛けて、
それぞれの数値を合計したものをその敷地の容積率とします。

以上で容積率は終わりです。

2008年03月03日 10:00

容積率（その２）

前回の容積率のつづきです。

容積率は前面道路の幅員により影響を受けます。

敷地の前面道路の幅員が１２ｍ未満（前面道路が２以上ある場合は
その幅員の大きな方）の場合は上記の指定容積率と前面道路の幅員
によって決まる容積率の限度（道路幅員制限）のうち、いずれか小さい値
によって制限されます。

前面道路の幅員によって決まる容積率の最高限度の計算式は以下の
通りです。

・住居系用途地域は　前面道路幅員（ｍ）×４０
・その他の区域は　前面道路幅員（ｍ）×６０

上記で計算した数値が容積率（％）の上限になります。

例えば住居系の用途地域内で前面道路幅員が４ｍの土地の容積率は
指定容積率と４ｍ×４０＝１６０％のいずれか小さい値が適用されます。

2008年02月25日 10:00

容積率（その１）

今回から建築基準法、容積率についての話です。

容積率とは、建物の各階の床面積の合計（延べ面積）の敷地面積に対する
割合です。

容積率＝延べ面積／敷地面積

※延べ面積というのは、建物の各階の合計床面積です。
各階の面積は外壁や柱などの区画の中心線で囲まれた面積です。

容積率は都市計画で定められる最高限度（指定容積率）以下にしなければ
なりませんが、容積率も用途地域によって、指定容積率が変わります。

商業地域以外では５０％から４００％で、商業地域では２００％から１０００％
まで適用されます。

2008年02月18日 10:00

建築基準法：建ぺい率（その２）

前回の続きです。

前回お話しした建ぺい率の制限にかからない建物もあります。

下記の場所に建築する場合建ぺい率の制限はかかりません。

１．近隣商業地域と商業地域内の防火地域内で耐火建築物を建築する場合
２．派出所・公衆便所・公共用歩廊（回廊・プラットホームなど）を建築する場合
３．公園・広場・道路・川等のうちにある建築物で特定行政庁が安全上、防火上
　　など支障がないと認めて許可した場合

異なる２以上の建ぺい率制限に敷地がかかった場合
建築物の敷地が２以上の建ぺい率の制限の地域に渡る場合、それぞれの地域
に属する敷地の割合をそれぞれの地域の建ぺい率に掛けて、それぞれの数値を
合計したものをその敷地の建ぺい率とします。

2008年02月11日 10:00

建築基準法：建ぺい率（その１）

今回から建物を建築する際にかかる建築基準法上の制限についてご説明します。

建築基準法は建築法規の根幹で、これに関連したいろいろな法律によって、
更に建物は限を受けます。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。

建ぺい率＝建築面積／敷地面積

建築面積とは建築物の外壁・柱の中心線で囲まれた部分の面積です。
ただし、軒（のき）・庇（ひさし）・バルコニーなどでこの中心線より１ｍ以上
突き出た部分がある時は、先端より１ｍ後退した部分までは建築面積に
算入されてしまいます。

建ぺい率は、用途地域によって３０％から８０％まで適用されます。
そして角地などで特定行政庁が指定するもの敷地では＋１０％の緩和があり、
防火地域内の耐火建築物も＋１０％の緩和があります。

2008年02月04日 10:00

新たな防火規制制度

東京都建築安全条例により、特に木造住宅が多い地域において
災害時にまちの安全性を高めるため、新たな防火規制が平成１６
年以降それぞれの区で導入されています。（北区は近隣の板橋、足立
より少し遅れ、今年から導入されました）

指定された地域内の、準防火地域では原則として全ての建築物を
準耐火建築物以上の性能にしなければなりません。さらに４階建
以上の建築物は耐火建築物にします。

ですから、現在準防火地域で建築可能な木造モルタル造などの
防火構造の建築物は、規制区域内では建築できなくなります。

以下参考にして下さい。

・準耐火建築物：主要構造部（柱・壁・はり・床・屋根・階段）
　を建築物の内外で発生する火災に一定時間以上耐えられる性能
　とし、かつ延焼のおそれのある外壁開口部に、網入りガラスや
　防火シャッター等の防火設備を有しなければなりません。

　具体的には、鉄骨造、木造（準耐火性能を有したもの）等が
　あります。

・耐火建築物：鉄筋コンクリート造、鉄骨造（耐火性能のあるもの）
　などです。

・防火構造：木造（防火性能のあるもの）などです。

2008年01月21日 10:00

防火地域・準防火地域（その２）

先週の防火地域に引き続き、準防火地域では、次のような制限
があります。

（制限の内容）
１．４階以上（地階を除く）または延べ面積が１，５００㎡を
　超える建築物は、耐火建築物にしなければなりません。

２．延べ床面積が５００㎡を超えて１５００㎡以下の建築物は、
　耐火建築物または準耐火建築物にしなければなりません。

３．３階建て（地階を除く）の建築物は、耐火建築物、準耐火
　建築物または外壁の開口部の構造および面積、主要構造部の防火
　の措置その他の事項については、防火上必要な政令で定める技術
　的基準に適合する建築物としなければなりません。

４．木造建築物の外壁および軒裏で延焼のおそれのある部分は、
　防火構造としなければなりません。

５．上記の部分に付属する高さ２ｍを超える門または塀で、これ
　らが建築物の１階であるとした場合に延焼のおそれのある部分は、
　不燃材料で造り、またはおおわなければなりません。

2008年01月14日 10:00

防火地域・準防火地域（その１）

今回と次回で建物を建築する際に火災の危険を防ぐために定め
られた地域、防火地域と準防火地域について説明をします。

東京都北区に関して言えば、防火地域と準防火地域は容積率で
分かれています。

防火地域は容積率４００％の地域（商業・近隣商業地域に多い
です）と浮間・赤羽・赤羽南の一部の地域で、その他の地域で
用途地域が定められている地域は全て準防火地域に指定されて
います。

今回は防火地域における主な制限と適用除外です。

まずは制限、
１．地上３階以上または延べ面積が１００㎡を超える建築物は、
　耐火建築物にしなければなりません。
２．その他の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物にしな
　ければなりません。

ただし、
１．延べ面積が５０㎡以下の平屋建ての付属建築物で、外壁と
　軒裏が防火構造のもの
２．高さ２ｍを超える門または塀で不燃材料で造り、または
　覆われたもの
３．高さ２ｍ以下の門または塀

上記の建築物は防火地域の制限から除外されます。

2008年01月07日 10:00

高度地区の続き

前回、最高限高度地区の第１種高度地区から第３種高度地区
までのご説明をしましたが、

» 続きを読む

2007年12月24日 10:00

高度地区

先週に引き続き、最高限高度地区についてご説明します。

» 続きを読む

2007年12月17日 10:00

その他の地域・地区

地域地区にはいろいろなものがありますが、そのなかで、取引
にたびたび登場する制限は以下のものです。

○高度地区

最高限高度地区と最低限高度地区があります。

最高限高度地区は、高さの最高限度を定めて、あまり高い建物
を建てられないようにして、市街地の環境や都市景観の保全を
図るものです。

第１種高度地区・第２種高度地区・第３種高度地区があります。

これは住宅を建築する際にとても重要な制限で、建ぺい率と
容積率だけではなく高度地区も建物に大きく影響しています。

よく住宅地を歩いていると３階の屋根の一方だけが急勾配に
なっているのを見かけると思います。

他の制限による場合もありますが、それらは高度地区による
制限がかかっている場合が多いです。

最高限高度の説明は来週も続きます。

2007年12月10日 10:00

都市計画道路・事業決定（つづき）

都市計画道路が事業化されると

１．収容の対象となる方（アパートに住んでいらっしゃる賃借人
　　も含まれます）にどのようなものに対して補償されるのか
　　説明があります。

２．対象になる方と、土地収容、建物の取り壊しや移転などに
　　ついて個別に話し合いをします。
　　話し合いの際、収容の価格は公示価格を基準に考え、地価
　　公示の基準地土地収容される地点を比較して価格の決定を
　　します。さらに建物についても調査をした上で、価格を提示
　　します。

３．話し合いがまとまったら、土地収容に関する契約を締結しま
　　す。そして補償金を受け取ることになりますが、全てを受け
　　取れるのは既存の建物を取り壊したり、移転した後になります。

基本的にはこの取り壊しや移転は全て所有者が行いますが、その
ための取り壊し費用なども出ます。
全て収容代金を支払ったら、計画道路の工事に着工します。

このような流れを書くと、とても簡単に道路ができるように感じる
かもしれませんが、現実には、昭和２１年に都市計画決定がされて
未だに事業決定されていない計画道路や、事業化されてからも、
土地所有者となかなか話がまとまらなかったりして、一般的に都市
計画道路は長期化する傾向にあります。

2007年12月03日 10:00

都市計画道路：事業決定

都市計画道路が事業決定されると、事業として土地収用や立ち退き交渉、
実際の道路築造工事にかかりますのので、災害時の応急措置的
な建築や木造建物の 「改築」 などを除き、新たに建物を建築
することはできなくなります。

事業決定される前には、

１．都市計画道路の沿道の方に、事業概要及び用地の測量の
　　説明を行います。
２．都市計画道路にかかる土地を所有していらっしゃる方の
　　立ち会いのもとに、用地境界を確定させるための用地測量
　　を行います。

これで、土地収容される土地の面積が確定します。

３．そしてここで国または都へ事業着手の認可を申請して、
　　承認をもらいます。

承認が出て、つまり事業決定されてもすぐに道路工事が始まる
わけではありません。

上記に書いたように、土地収容や立ち退き交渉などを経なければ
ならないからです。

2007年11月26日 10:00

５３条区域

都市計画道路の計画決定段階では、事業決定されるまで
長い年月が必要な場合が多いので、一定の条件を満たせば
道路予定地の中でも建物を建築することができます。

その一定条件とは
 （１）階数が２階まで （３階建以上は建てられません）で
　　　かつ地下のない建物
 （２）建物の構造が木造、鉄骨造など （鉄筋コンクリート造
　　　などはできません） 
ですが、

次の条件全てを満たすと、都市計画道路区域内の
建築許可基準がさらに緩和されます。

（１）都市計画道路の当該区間の事業が当分見込まれないこと
（２）区画整理や再開発など市街地開発事業の支障にならないこと
を条件にして

（３）３階、高さ１０ｍまでで、地下のない建物
（４）建物の主要構造部が、木造、鉄骨造など（鉄筋コンクリート
　　　造はできません）
（５）建物が都市計画道路の内と外にまたがる時は、将来都市計画
　　　道路区域内の部分を分離できるようにすること

2007年11月19日 10:00

都市計画道路（都市計画決定）

都市計画道路については、北区内だけでも相当な数の都市計画道路があり、
購入しようとしている物件が都市計画道路にかかっていることは、時々
あります。

また、都市計画道路の中に建っている新築戸建が販売されることもあり
ます。

この場合、周辺相場よりは安くなっているのが一般的ですが、将来土地
収容されることを考慮して、十分説明を聞いた上で判断してください。

都市計画道路は大きく２つに分けることができます。
計画決定段階と事業決定段階です。

都市計画道路ができるまでの大まかな流れは、以下の通りです。

まず、都市計画決定について

１．事業者が事業化に向けて道路の基本的な構造や事業予定等の事業
　　計画を考えます。

２．都市計画道路の沿道の方に事業概要と現況測量についての説明を
　　します。

３．道路や家屋等の現況を１／５００の図面にするため、現況測量を
　　行います。

これで、都市計画道路の位置をはっきりさせます。

2007年11月12日 10:00

都市計画施設内における制限

都市計画決定された施設（たとえば道路や公園など）の区域
または市街地開発事業（市街地再開発事業や土地区画整理事業）
の施行区域では、将来その計画決定が事業決定されて事業が
円滑に行われるために、建築物の階数や構造に関する建築制限
が設けられています。

これらの区域内で建築物を建築しようとする場合は、都市計画法
第53条の許可を都道府県知事から受けなければなりません。

そして都道府県知事は、第53条第1項の規定による許可の申請が
あった場合には、その申請が次のいずれかに該当するときは、
その許可をしなければならないことになっています。

当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、
又は除却することができるものであること。

イ　階数が２以下で、かつ、地階を有しないこと。
ロ　主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その
他これらに類する構造であること。

です。

2007年11月05日 10:00

市街化区域以外

前回の市街化区域が、市街化を促進する区域であったのに対し、
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、基本的には建築
できません。

但し例外もあって建物を建築できる場合もあります。

それと、都市計画区域には市街化区域・市街化調整区域の線引き
がされていない区域（いわゆる非線引き区域）がありますが、
弊社の営業範囲内にはこの非線引き区域はありません。

さらに、都市計画区域外には、準都市計画区域と全てに該当しない
地域に分かれます。

準都市計画区域は都市計画区域に準ずる街づくりの基本になる
区域で、都市計画区域に準ずる制限が定められています。

また、前回・今回とご説明した都市計画区域にも、今回ご説明した
準都市計画区域にも該当しない区域外の地域があります。

ただ、北区・板橋区・足立区とも全てのエリアが都市計画区域に
入っています。
そして荒川・隅田川・新河岸川を除いた地域（この地域は市街化調整区域）
が市街化区域に指定されています。

2007年10月29日 10:00

市街化区域

市街化を促進する区域であり、用途地域等の定めがあります。

用途地域には、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用
地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地
域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域・指定な
しに分かれていて、それぞれの用途地域によって、建ぺい率や
容積率が違ったり、建築できる建物の用途が決められています。

例えば赤羽駅西側の広い地域にあり、北区内では最も広い地域
に指定されている第一種中高層住居専用地域では、住居・学校
・病院・図書館・寺社・一定の兼用住宅・５００㎡以内の店舗
等の建築をすることができ、工場などの建築をすることができ
ません。

2007年10月22日 10:00

都市計画法

都市計画というのは、都市におけるいろいろな建築需要を制限して、
その都市が無計画な建築物を乱立することによって、やがては都市機能も
麻痺させてしまうことのないよう、適正な制限のもとに土地の合理的な利用
を図る都市づくりの基本となる計画です。

具体的には、都市計画区域と都市計画区域外があり、都市計画区域の中には、
市街化区域と市街化調整区域に区分されたエリアとそれらの区域に区分され
ないエリアがあります。

弊社で取り扱っている地域はほとんどが、この市街化区域に入りますが、
市街化区域というのは、すでに市街化を形成しているか、あるいは概ね
１０年以内に市街化を計画的に図る地域です。

2007年10月15日 10:00

都市計画法・建築基準法

来週から都市計画法と建築基準法についてご説明を致します。

都市計画法や建築基準法は土地を購入して建物を建てる方に
とっては知っておくととても役に立つことが多いのですが、

新築戸建てやマンションなどすでに建っている物を購入する
場合でも、関係する項目もあります。

是非とも不動産購入にお役立て下さい。

2007年10月08日 10:00

道路と建ぺい率の関係

建物を建築する土地が、角地になっている場合、
道路は建物の建築面積（建ぺい率）にも影響を与えます。

角地になるのは、建築基準法上の道路２つが重なっている場合で、
一方が通路など建築基準法上の道路でない場合は、角地適用は
ありません。

角地が認められれば、建坪率は１０％の緩和があり、
たとえば建ぺい率６０％の地域であれば、その土地は
建ぺい率７０％になります。

道路が重なる角度は、必ず直角であるとは限りません。
行政によって角地と認められる角度は違いますが、
１２０度というところが多いようです。

つまり１２０度以上の角度で、２つの道路が接していても、
角地にはならないということです。

2007年02月12日 10:00

道路は建物の面積にも影響

道路の幅によっては、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合、
いわゆる容積率にも影響を与えます。

前面道路の幅員（道路が２以上ある場合は広い方）が
１２ｍ未満の場合、前面道路の幅員と緩和措置があれば
それを足したものに住居系であれば４０、
それ以外であれば６０を掛けたものと、
その地域で決められた容積率の少ない方が適用になります。

つまり、住居系の地域で幅員４ｍの道路に面している土地の
容積率は、

４ｍ×４０＝１６０

で、１６０％ということになり，その地域が容積率２００％
と指定されている地域であっても，この１６０％が適用になります。

ここでいう４ｍは、現況で４ｍなくても，
例えば４２条２項道路などの場合はいずれ４ｍの道路になるので、
４ｍと見なして計算します

2007年02月05日 10:00

道路斜線制限

今回は道路斜線制限についてご説明します．

道路は、建物を建築する際にとても重要な役割を
持っているのですが、実は建物の高さにも影響してきます。

それが道路斜線制限です。

住居系の各地域内の建物の高さは、前面道路の反対側の
境界線までの距離の１．２５倍以下、その他の地域では、
１．５倍以下に制限されます。

例えば、第１種低層住居専用地域にある前面道路４ｍの敷地に
建物を建てる場合、

４ｍ×１．２５＝６ｍ

つまり道路境界の建物の高さは、６ｍ以下にしなければなりません。

前面道路の境界線から後退した建物の部分は、前面道路の
反対側までの距離について、後退した距離分、反対側の境界線を
外側に延長した長さになります。

先ほどの例で言うと、前面道路から１ｍ後退した部分は
反対側も１ｍ後退したと見なして、

６ｍ×１．２５＝７．５ｍ

までの高さまで建物を建てることができます

2007年01月29日 10:00

建築基準法上の道路（告示建築線）

今週は、告示建築線についてです。

⑤告示建築線：今回は、要注意の道路、告示建築線の話です。
　告示建築線は、建築基準法施行前に指定された道路です。

　建築基準法は昭和２５年に施行されたのですが、
　それ以前に指定された建築線（道路幅を決めた線）がありました。

　その建築線が４ｍ以上に決められていたところについては、
　いまでもそのラインが優先して、４２条１項５号（位置指定道路）
　の扱いになります。

　道路の幅も、その当時の距離を測るのがメートル法ではなく
　尺貫法によるため、例えば幅員が３間（けん）と決められて
　いれば、道路幅が５．４５４ｍなければならず、
　足りない場合は建築の際後退しなければなりません。

　その後退により、考えていた以上に土地が小さくなってしまい、
　思い通りの建物が建たないこともあるのです。

　この建築線、北区内にも結構ありますので土地購入の際は
　注意して下さい。

2007年01月22日 10:00

建築基準法上の道路（今週は４３条但書き道路）

今週は、４３条但書き道路についての説明です。

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2007年01月15日 10:00

建築基準法上の道路（４２条２項道路）

今回も引き続き、建築基準法上の道路のことでお話しをします。

今回は、４２条２項道路について

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2007年01月08日 10:00

建築基準法上の道路とは

建築基準法では、第４２条と第４３条で道路の定義を決めています。

よく取引に出てくる道路は、以下のようなものです。

①４２条１項１号：道路法による道路、公道などですでに幅員４ｍ確保
　されているもの。

②４２条１項５号：建物を建築するため行政からその道路の位置の
　指定を受けた道路です。

　これを位置指定道路と言って、通常４ｍですが、それ以上の場合も
　あります。

　古い位置指定道路は、かなりいい加減だったようで、４ｍないもの
　もありますので、注意が必要です。

　４ｍ未満の位置指定道路に面している土地で再建築するときは、
　行政に申請した道路の位置に復帰させなければなりません。
　（道路の中心から２ｍとは限りませんのでご注意下さい）

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2006年12月25日 10:00

敷地と道路との関係

不動産を購入して、建物を建築するとき、その敷地が、
建築基準法上（これが重要です）の道路に２ｍ以上接して
いなければ、建物を建築することが原則できません。

 

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2006年12月18日 10:00

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