月曜ブログは移転しました

いつもご覧いただきありがとうございます。
月曜ブログは、下記のページへ移転をしました。

引き続き、ご覧いただきますようお願い致します。

新しい引越先
http://www.bukkenjoho.info/nikki/yamada/

2012年01月09日 09:00

会員以外の方にもメールマガジン配信します

４月１８日のブログに

「Ｗｅｂ会員の方にメールマガジンを配信」

していることを書きましたが

４月１８日のブログ




» 続きを読む

2011年05月16日 09:30

Ｗｅｂ会員にはメールマガジン配信しています

現在、主にＷｅｂ会員の皆様に弊社からメールマガジンを

配信しています。

» 続きを読む

2011年04月18日 09:30

つなぎ法案成立

前回、登録免許税など不動産に関連する時限的な軽減措置の期限が

平成２３年３月３１日に来てしまうことを書きましたが、

» 続きを読む

2011年04月04日 09:30

登録免許税の軽減措置

不動産は、毎年のように変わる税制によって

影響を受けることが多く。

これは、今年の１月にもブログでお知らせしましたが、

» 続きを読む

2011年03月28日 09:30

予算案が成立しないと

２４日に通常国会が召集され
菅総理が施政方針演説を行いました。

» 続きを読む

2011年01月24日 19:30

残代金決済

不動産売買は、一般的には最初に売買契約を締結し、住宅ローンなど
の申込み・審査が通り、売主の引越しが完了して、引き渡しの準備が
整ってから、残代金の決済をします。

» 続きを読む

2009年12月21日 09:30

【夫婦間の居住用不動産の贈与の特例】に関する補足

【夫婦間の居住用不動産の贈与の特例】に関する補足です。

» 続きを読む

2009年10月19日 09:30

十条さんの決断（その３）

十条さんは、会社が借金をする時になって悩みました。

» 続きを読む

2009年10月12日 10:00

十条さんの決断（その２）

十条さんは、３０年以上勤めた会社を退職しました。

» 続きを読む

2009年10月05日 10:00

十条さんの決断（その１）

十条さんは、３０年以上働いた会社を辞めて独立することになりました。

» 続きを読む

2009年09月28日 10:00

３，０００万円特別控除の説明

※３，０００万円特別控除とは

» 続きを読む

2009年09月14日 09:30

固定資産税・都市計画税その２

前回の固定資産税・都市計画税その１
固定資産税につづき今回は都市計画税です。

» 続きを読む

2009年06月01日 10:00

固定資産税・都市計画税その１

今回は不動産を保有している時にかかる税金、
固定資産税・都市計画税（その１固定資産税）
です。

» 続きを読む

2009年05月25日 10:00

不動産取得税

今週はまた不動産に係わる税金についてのお話しです。
今回は不動産取得税について

» 続きを読む

2009年05月18日 10:00

登録免許税

今回は登録免許税についてです。

不動産の移転登記をする時に支払う、いわゆる『登記料』というのは、

この登録免許税に司法書士の手数料などを含めたものを、

言っていることが多いです。

» 続きを読む

2009年04月27日 10:00

消費税

消費税引き上げの話が最近はよく出てきていますが、
今回は、そのお話しではなく

不動産売買に係わる消費税について

» 続きを読む

2009年04月20日 10:00

印紙税

土地や建物を購入する時には、売買契約書を取り交わしますが、
この売買契約書には、必ず収入印紙を貼って、消印をする方法により、
印紙税を納付しなければなりません。

» 続きを読む

2009年04月13日 10:00

繰り上げ返済（その３）

繰り上げ返済をすれば、返済期間が短くなるか、返済金額を
少なくすることができます。

そして繰り上げ返済をするなら、期間を短くする方がトータルで
支払う利息が少なくてすみます。

返済金額を減らすなら、最初から予定をたてミックス返済で、
一方から返済して行く方が良いと思いっておりますので、
該当するお客様には、ミックス返済をお勧めするようにしています。

繰り上げ返済をする際には、手数料が５，０００円から多いところ
では５万円くらいかかります。

ただし、最近は繰り上げ返済をインターネットですれば、手数料
無料になる、という銀行も出てきています。

2007年09月24日 10:00

繰り上げ返済（その２）

確かに繰り上げ返済をすると、返済期間を短くするか、返済金額を
少なくできます。
でも繰り上げ返済をする前に考えていただきたいのです。

繰り上げ返済をすれば、確かに返済金額にかかる利息まで支払わなく
て良くなるため、返済金額以上の恩恵を受けることができます。

でも、その恩恵を受けることができるのは、ローンを完済してから
なのです。
それまでは、貯金を切り崩しているだけなので、手元の現金がなく
なります。

お子様の教育費にお金がかかる時期や突然の出費があったりした時
などのために、ある程度の資金は用意しておかなければならないと
思います。

それを忘れて、繰り上げ返済をするのは禁物です。
予想外の出費があった時に資金が足りなくなって借入をしなければ
ならなくなっては、何のために繰り上げ返済をしたのか分からなく
なってしまいます。

このことをお忘れなきよう、ご注意下さい。
そこで来週は、どういう繰り上げ返済をするのがよいか、という話題
にしていきたいと思います。

2007年09月17日 10:00

繰り上げ返済

住宅ローンを借りて住宅を購入する方の多くは、資金にゆとり
が出たら繰り上げ返済を、とお考えになると思います。

繰り上げ返済は、借り入れた元金を返済に充てるので、その
元金に対する利息を支払わなくてもよくなり、お得感があります。

しかも繰り上げる時期が早いほどその効果は大きいのです。
（元利均等方式の場合返済を始めたばかりの方が、利息部分が多いため）

トータルで支払う利息を大幅に減らすことができるし、返済期間
まで短くなる、こんなすばらしい制度を利用しない手はない。

とお考えの方が多いため、繰り上げ返済は相当大きな金額に
なっています。

しかし、ここで注意しなければならないことがあります。
繰り上げ返済の注意点は、次回お伝えします。

2007年09月10日 10:00

金銭消費貸借契約

住宅ローンの承認が出たら、残代金決済（所有権移転）の前に銀行
に行って『金銭消費貸借契約』を結びます。

» 続きを読む

2007年08月27日 10:00

住宅ローンの返済方法（こんなやり方もあります）

最近登場した返済方法です。借入金額を２口に分けて（例えば、
3，000万円借り入れするところ、2，000万円と1，000万円
の２口に分けます）、それぞれ借入金額・返済期間・金利タイプ
（変動・固定、固定の期間）を決められるものです。

借入が２口になるので、収入印紙などはそれぞれかかるため経費は
少しアップしますが、たとえば、変動金利と長期固定金利、３５年固定
と２０年固定、将来お子様の教育費がかかる頃までに繰り上げ返済
できる金額分を分ける。

などいろいろな方法が考えられます。

うまく組み合わせると、返済金額にもずいぶん差が出てくると思います。
かなりのお客様に説明しておすすめしています。

金利のことは、将来を予見するようなものなので、考えるのが面倒な
気がするかもしれませんが、この部分はとても大事なところなので、
物件が決まって住宅ローンの承認が出たら、金銭消費貸借契約（次回ご
説明します）までの間に時間を掛けて、じっくり考えても良いと思います。

2007年08月20日 10:00

住宅ローンを借りない共有名義人：担保提供者

先週は住宅ローンを２人で借りた場合の『連帯保証人』と
『連帯債務者』について書きましたが、今週は『担保提供者』
についてです。

たとえば不動産を親子で購入し、親が現金で子が住宅ローンを
借り入れて購入する場合、現金で支払った方も『担保提供者』
として抵当権設定に応じなければなりません。
（担保提供をしない場合は住宅ローンの借入ができません）

またこれは借入をした場合でも同じことですが、現金を出した
方は、出した割合で持分をもたないと、その分現金をあげたことと
同じになり、贈与税が課税されてしまいます。

贈与税は贈与を受けた方にかかります。

2007年08月13日 10:00

連帯保証人（収入合算）と連帯債務者（ペアローン）

住宅ローンの借入をするときに、ご主人一人の年収で希望金額
の借入ができない場合、収入合算やペアローンという借入の
仕方があります。

収入合算というのは、ご主人の年収に奥様の年収を足して
希望金額を借りるための返済比率を上げることです。

通常奥様の年収は１００％見ないことが多いです。
（５０％と言うところが多いです）

収入合算をすると合算者（上記の例では奥様）は『連帯保証人』
になります。

もう一つの方法、ペアローンはご夫婦がそれぞれ借入をする方法です。
これなら、お二人とも年収を１００％見てくれます。

このペアローンの場合はそれぞれが『連帯債務者』になります。

所得税の住宅ローン控除に関して言えば、
収入合算では、債務者本人は受けられますが、収入合算者は控除を
受けることはできません。

一方、ペアローンはそれぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

収入合算もペアローンも借入可能金額を増やすのにはとても良い
方法だと思いますが、どちらか一人が会社を辞めてしまった時などは、
返済の負担が一人にかかってくるので、十分検討する必要があります。

2007年08月06日 10:00

住宅ローンの返済比率

前回返済比率を出すための基準金利の話をしましたが、
この基準金利で計算した返済金額が、年収に対して
どのくらいの割合になるか計算した数値を、返済比率
と言います。

たとえば年収４００万円で、基準金利で計算した返済金額が、
毎月１０万円だったとすると、年間の返済金額１２０万円に
なります。

この例では返済比率は３０％ということになります。

返済比率が、どのくらいなら承認されるかというと、これは
銀行によって違います。

なかには返済比率４５％くらいまで大丈夫、という銀行まで
あります。
つまり年収の４５％が住宅ローンの返済にまわるのです。
（しかも年収は税込みですよ）

住宅ローンが通ったということは、将来の返済余力があること
を銀行が、保証してくれているというわけではありません。

銀行が融資を承認する金額は机上で計算したものです。
同じ年収の人でも、家族構成や環境などによって生活費が
違うはずです。

借入をするときには、そのことも合わせて検討して下さい。

2007年07月30日 10:00

銀行ではどうやって借入可能金額を決めるのか？

銀行が住宅ローン申込みの審査をするときは、どのような基準で、
審査するのでしょうか？

その一つが返済比率です。

年収に対して年間の返済金額がどのくらいの割合かを算出して、
融資承認するかどうかのひとつの判断材料にします。

この返済比率を計算する場合、金利は今月の住宅ローン金利で
計算するのではありません。

各行それぞれですが、金利３．５％とか４％（基準金利）などで
計算します。

これは現在の金利がとても低い水準にあり、将来金利の上昇が
十分考えられるため、金利が３．５％とか４％になった場合でも、
支払っていくことができるかどうか判断するためです。

2007年07月23日 10:00

固定金利

住宅ローンの返済で一定期間金利を固定するのが固定金利です。
金融機関によって期間は異なりますが、２年、３年、５年・・・
３５年固定を取り扱っている金融機関もあります。

最近は、借入金利の上昇でこの３５年固定も多くなってきたよう
です。

しかし、固定の期間が長くなると、金利が高くなりますので、
３５年固定が最も有利な選択と言えるかどうかは、分かりません。

それが分かるのは、住宅ローンを完済したときです。

ですから、借り入れするときには予測をするしかありません。

固定金利を選択すると先週変動金利のところで触れた、１．２５倍の
ルールが無くなります。

たとえば、３年固定を選択した場合、固定期間が終了する３年後、
金利が大幅に上昇して、計算すると今まで返済していた金額より大幅に
増えることになったとしても、固定金利を選択した場合は１．２５倍の
ルールがありませんから、その金利に見合った返済金額を支払わなければなりません。

ここが難しいところです。

2007年07月16日 10:00

変動金利について

変動金利は、文字通り借入金利が変動します。
借り入れるときの金利は毎月変わりますが、借入をしてからは、
半年毎の金利見直しとなります。

変動金利を選択して、半年後に金利が上がっても毎月の支払金額
は５年間変わりません。
（これは元利金等方式の場合で、今後は元利金等方式のご説明を致します）

元金と利息を合わせた金額が、返済金額ですから、金利が上がった
場合、毎月返済している金額の中で利息部分が上がり、元金部分が
下がります。

つまり当初予定していた元金返済部分が減ってしまうわけです。
ですから、５年後の返済金額を見直すときにこれが反映されます。

変動金利の場合、金利がどんどん上がっていき、５年後に返済金額を
見直すときに、大幅に返済金額が増えてしまっても、最大で現在
支払っている金額の１．２５倍以上にはならないルールになっています。

2007年07月09日 10:00

住宅ローンの借入金利（変動金利、固定金利）

住宅ローンを借りる時にもっとも皆さんが悩むのは、
金利の契約の種類です。

 

» 続きを読む

2007年07月02日 10:00

住宅ローンの返済方法は２種類

住宅ローンの返済方法には２種類あります。

元利金等方式と元金均等方式です。

 

» 続きを読む

2007年06月25日 10:00

住宅ローン本申込み

住宅ローンの事前審査が通って、売買契約を締結したら
いよいよ住宅ローンの本申込みをします。

本申込書提出の際には、住民票や課税証明書、源泉徴収票、
銀行によっては印鑑証明書なども必要になります。
必要書類は、銀行や仲介業者に確認しましょう。

申込書に記入する量は多いですが、難しいことはありません。
ただ、転職などで入社してから１年未満の方などは、提出する
資料が増えることもあります。

連帯保証人は通常は不要です。
銀行の関連会社で保証会社があり、保証をしてくれます。

保証をしてもらう代わりに保証会社に保証料を支払います。

保証料は、諸経費として別に支払うこともできますが、
返済金利を引き上げることによって、保証料を金利の中に
入れることもできます。

これについては、保証料を支払った方がトータルでは、
支払が少なくなります。

住宅ローンの審査は銀行によって多少審査期間が違いますが、
本申込みを出してから、１週間〜１０日くらいで承認の通知が
来ます。

2007年06月18日 10:00

事前審査（その２）

住宅ローンを借りて不動産を購入する場合には、ほとんどの場合
融資利用の特約（いわゆるローン条項）を付けて契約をし、
万一思った金額の借り入れができなかった時は、契約を白紙解除に
できるようになっています。

でも、せっかく締結した売買契約が白紙になってしまっては、
気分も良くないですし、売主様にとっては、売買契約を締結して
しまえば、当然他の人とは契約できないのですから、何週間も待た
された末に、「ローンが借りられなかったから手付金を返して下さい」
と言われても快く「ハイ」とは言えないでしょう。

そのようなことを防いで、スムースな売買契約をするために、銀行で
「事前審査」をしてくれます。

当社では、特別な事情がある場合を除いてほとんどこの事前審査を
していただいてから、売買契約の締結をお願いしています。

必要なものは、給与所得者であれば前年の源泉徴収票、運転免許証、
健康保険証等です。

審査の期間は、上記の書類がそろえば１週間かからずに回答が出ます。

2007年06月11日 10:00

今回から住宅ローンについて：第一回　事前審査

住宅を購入するとき、ほとんどの方が利用する住宅ローン
の借入をします。

不動産を見学に行って、気に入った物件が見つかったら、
購入の申込書（買付証明書と言っています）を書いたり、
諸経費の計算をしたりして、購入の手続きにはいるわけですが、

住宅ローンを使って不動産を購入する場合、住宅ローンが
思った金額通り借り入れできるかどうか、契約前に知って
おけばスムースに売買契約を進めることができます。

つまり事前に、その物件が購入できるかどうかを審査をします。
今は一般的になってきたこの事前審査について、来週もお話しします。

2007年06月04日 10:00

贈与税の配偶者控除について

親子であっても、夫婦であっても不動産を贈与したり、また不動産を
購入する時にかかる金銭をあげた場合、もらった人には、贈与税が
かかります。

ただし、婚姻期間が２０年以上ある夫婦間では、２，０００万円まで
贈与しても贈与税は課税されない制度があります。

» 続きを読む

2007年04月09日 10:00

仲介手数料

仲介手数料

一般的には、３％と考えられているようですが、

» 続きを読む

2006年12月11日 10:00

管理費・修繕積立金（マンションの場合）

マンションの売買の場合には、管理費・修繕積立金など、毎月
所有者が支払う費用があります。

» 続きを読む

2006年12月04日 10:00

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は１月１日に所有している人に１年分が
かかります。

» 続きを読む

2006年11月27日 10:00

保存登記と所有権移転登記

新築一戸建ての場合は、先週書いた表示登記を行った後に、
建物の保存登記をします。

» 続きを読む

2006年11月20日 10:00

表示登記（新築一戸建の場合）

新築一戸建てを購入したときには、

ほとんどの場合、建物の登記はされていません。

» 続きを読む

2006年11月13日 10:00

火災保険

戸建てやマンションを購入したとき、

その物件に火災保険をつけます。

» 続きを読む

2006年11月06日 10:00

団体信用生命保険（その２）

夫婦共稼ぎで、お二人とも収入がある場合に住宅ローンの借り
入れをする時

» 続きを読む

2006年10月30日 10:00

団体信用生命保険

住宅ローンの借り入れをした方が、住宅ローン返済期間中に、
万一のことがあった場合、残されたご家族が代わって住宅
ローンの支払いをしていくのは、とても大変です。

» 続きを読む

2006年10月23日 10:00

保証料その２

前回の保証料の続きです。

» 続きを読む

2006年10月16日 10:00

融資事務手数料・保証料その１

今回は融資事務手数料と保証料についてです。

» 続きを読む

2006年10月09日 10:00

不動産購入に関する諸費用

不動産を購入する時には、

購入する不動産の価格の他に費用がかかります。


これを見落としてしまうと

購入のとき予定が大幅に狂ってしまので、

不動産を購入するときには、これらを踏まえた上で

資金計画をしっかり立てることが必要です。

できれば、不動産を探し始める前に、

不動産会社で、しっかり聞いておいた方が良いと思います。

» 続きを読む

2006年10月02日 10:00

Page Top